Checklist de Due Diligence: 17 puntos antes de firmar
No es paranoia. Cada punto de esta lista existe porque alguien firmó sin verificarlo y perdió dinero, tiempo o ambos. Hacelo todo, en orden, antes de poner el primer dólar.
Verificación legal del inmueble
Estudio de folio real al día
Pedí al Registro Nacional el estudio de folio del último mes. Confirmá que el vendedor sea el titular registrado y que no haya gravámenes, hipotecas o anotaciones marginales que no se hayan declarado.
Plano catastrado vigente
El plano debe estar inscrito en Catastro y coincidir con la finca. Verificá número de plano, área y linderos. Si el plano tiene más de 10 años o quedó desactualizado por levantamiento, pedí replanteo en sitio.
Servidumbres y limitaciones
El folio dice qué servidumbres pesan sobre la finca: paso, agua, electricidad, vista, no edificar. Una propiedad 'hermosa' con servidumbre de paso para el vecino puede dejar de serlo.
Zona Marítimo Terrestre y zonas restringidas
Si la propiedad está a menos de 200m de la línea de pleamar, NO se puede vender en propiedad privada (es concesión municipal). Si te están vendiendo 'playa' en escritura, hay fraude.
Áreas protegidas y zonas indígenas
Verificá con SINAC y mapas oficiales que la propiedad no esté dentro de un parque nacional, reserva forestal o territorio indígena.
Verificación de derechos de desarrollo
Plan de desarrollo permitido (La trampa de las 'casitas')
Nunca confíes en promesas verbales: 'podés construir una casa principal y unas casitas para alquilar'. Obtén confirmación escrita municipal de que tu combinación específica (residencia privada, alojamiento temporal, piscina, actividad comercial) está legalmente permitida bajo el zoning asignado al lote.
Plan Regulador y regulaciones INVU
Más allá del Uso de Suelo básico, tu equipo legal debe confirmar el Plan Regulador municipal actual (zonificación). Necesitas confirmación explícita sobre tamaños mínimos de lote, retiros obligatorios, cobertura máxima permitida y límites de altura. En áreas sin Plan Regulador local, aplican automáticamente las regulaciones nacionales estrictas de INVU.
Restricciones de título en tierras INVU
Establece si la propiedad fue originalmente asignada mediante un programa de vivienda social o tierras del INVU. Si es así, tu abogado costarricense debe verificar minuciosamente el título para restricciones de transferencia. Es ilegal vender ciertas propiedades otorgadas por INVU durante años específicos, y 'comprar derechos' sobre ellas te deja sin propiedad legal.
Verificación física del inmueble
Replanteo del topógrafo
Topógrafo independiente confirma que los mojones del plano están donde dice el plano. Si no coinciden, hay invasión, error de medida o usurpación.
Carta de disponibilidad de agua
ASADA, AyA o pozo certificado. Si no hay carta, no hay agua legal. Caudal debe medirse en estación seca, no en setiembre.
Acceso al servicio eléctrico
ICE o cooperativa eléctrica deben confirmar que el servicio puede llegar. En zonas rurales, llevarlo desde el poste más cercano puede costar US$3.000–US$15.000.
Acceso vial real
Calle pública inscrita o servidumbre de paso registrada. 'Camino que siempre se usó' no es acceso legal. En invierno, ese camino puede volverse intransitable.
Inspección de la construcción
Si hay casa: ingeniero o arquitecto verifica estructura, instalaciones, humedad, comején, fugas. Construcción en CR: muchos defectos solo se ven en lluvia.
Verificación del vendedor y permisos
Identidad del vendedor
Cédula, DIMEX o pasaporte vigente. Si vende mediante poder, leer el poder completo: vigencia, facultades, firma del poderdante. Poderes vencidos invalidan la operación.
Sociedad propietaria
Si la propiedad está a nombre de una SA o SRL, pedí: personería jurídica vigente (mes), libros legales al día, identidad de socios actuales, autorización de la asamblea para vender.
Permisos de construcción y uso de suelo
Municipalidad: copia certificada de los permisos de construcción y certificado de uso de suelo (residencial, comercial, mixto). Sin permisos, la construcción es ilegal y puede demolerse.
Impuestos al día
Bienes inmuebles (municipalidad), Impuesto Solidario (Hacienda) y servicios (agua, luz). Pedí certificaciones de no morosidad. Las deudas se transfieren con la propiedad.
Estructura financiera y cierre
Casa de escrow regulada por SUGEF
El dinero NUNCA va directo al vendedor. Pasa por una casa de escrow registrada, que libera fondos solo cuando se cumplen las condiciones de cierre.
Promesa de compra-venta firmada por notario
Documento que fija precio, plazo, condiciones suspensivas y penalidades. NO firmes 'arras' sin promesa formal. El depósito de buena fe sin documento es regalo.
Inscripción en Registro post-firma
Después de la escritura pública, el notario presenta en Registro. La inscripción tarda 1–4 semanas. Mientras no esté inscrita, el inmueble sigue legalmente del vendedor anterior.
¿Quién hace esta due diligence?
Lo correcto es un equipo: abogado registral para puntos 1–5, 11–14 y 16–17; topógrafo para 6 y partes del 9; perito de agua para 7; ingeniero o arquitecto para 10.
Lo más importante: el asesor inmobiliario. En Costa Rica, la profesión de asesor inmobiliario no está regulada. Eso significa que cualquiera puede vender propiedad sin certificación, formación o regulación. No siempre basta con encontrar una propiedad hermosa: es mucho más importante encontrar un buen asesor que coordine toda esta due diligence, verifique cada punto y asegure tus intereses como comprador. El asesor es el guardián de la operación.
Si querés trabajar con la red verificada que usamos a diario, escribinos por Aliados o agendá una sesión por Concierge.
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